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概念说的很好听，但实际上，真当房子买回来以后，水分还挺大

2019-04-16 10:00:41来源：融360房贷  

古玩圈最会“讲故事”，地产圈最会“讲概念”。

卖房的中介和售楼处小姐姐大多舌灿莲花。

“国家级中心，买到就是赚到”

“高铁、机场周边，升值潜力巨大”

“学区房，价值翻倍”

“一线海景房，亲海不近海，你值得拥有”

概念说的很好听，但实际上，真当房子买回来以后，水分还挺大。

今天小融就跟大家聊一下，目前典型的几个卖房概念到底靠不靠谱。

1、学区房的真假命题

学区房到底重不重要?

重要的不是学区房，而是稀缺教育资源。

同样是学区房，优质教育资源的学区房更有价值。

比如，在华北地区有个名不见经传的城市叫衡水，而衡水的闻名总是和衡水中学分不开。

每年，一些来自外地比如广东、黑龙江、海南的家长会特地买衡水的房子，给孩子落户成衡水户口，以期在衡水中学本部入学。

同样在北京，海淀学区的抢手程度曾一度诞生天价车位、天价过道、天价地下室的新闻。

每年的5-9月，是海淀二手房成交高峰期(旧生毕业，新生入学阶段)，这几个月间的二手房是一年当中涨价最为凶猛的时期。二手房均价甚至能够从市场冷淡期的8万多飙升至10多万，与市中心东西城区几乎追平。

我们从北京二手房价格热力图也可以看出来，同样的四环，海淀区二手房均价热度要比更具活力的朝阳区火热很多。

来源：云房数据

可见，好的学区资源，永远都是家长趋之若鹜的肥肉。

优质教育资源固然重要，但并不是所有优质教育资源周边都有学区房的概念。

这句话举个例子就理解了。

在中国的许多乡镇，城镇规模小、人口少，从东头到西头走个来回也只用半个小时。

如果城镇最好的学校入学没有户口、住房的限制，那也就不存在学区房的概念。整个城镇都能称的上是学区房。

2、高铁站&机场，能不能升值?

有一个规律，有高铁和机场的城市，高铁站和机场大多建在远离城市的郊区。

而那些在高铁站、机场周边的楼盘，售楼时都喜欢用高铁站、机场做噱头。

此时，该不该买?

如果是经常出差，或者本身就是高铁、机场工作人员可以考虑买。

但作为普通人，高铁站和机场周边的房子的感觉大概就是食之无味，弃之可惜。

首先，因为远离市区，周边配套设施相对较少，生活便利性大打折扣。

其次，高铁和机场造成的噪音会对周边居民居住产生困扰，加上高铁机场是人口流量大，人员身份复杂，安全保障相对较弱。

买来刚需?住着不爽;买来投资?接盘的只有高铁、机场工作人员。

但是也并不绝对，如果真正比较起来，高铁站相对机场要更有优势。

一方面，高铁站相比较机场来说，距离城市主城区要更近一些。随着时间推移、城市发展，发展起来的速度和概率要高于机场周边。

另一方面，许多城市的高铁站所属行政区与新兴经济、新型产业转移区兼顾，这种情况下，高铁城区周边发展起来的可能性很大。

3、旅游资源的周边，大部分都凉!

现在新楼盘的售楼团队，有一种现象很普遍。

卖房跨城市、跨省，甚至把海南房子卖给东北人，把广东房子卖给四川人。

这里面，很常见的一种是打着环境资源的幌子(比如常见的海景房、著名旅游景点等等)卖给外地人。

如果只是为了日后养老，并且不考虑交通方不方便，居住的是不是便利，您就是喜欢，那请随意。

如果是刚需或升值投资，小融还是劝您谨慎。

首先，旅游景点有淡旺季的说法。

如果刚需自住，旺季的交通出行相信大部分人感受过;如果是做民宿投资，除非季节不明显地区，否则一年里多半年的房子都是空置;如果二手房升值的买卖投资，本地人熟悉情况的接盘可能性小，也只能找同样不熟悉情况的外地人。

其次，大部分旅游景点远离市中心，交通没什么优势，生活便利性差强人意。

不仅如此，因为有环境资源作为“概念”房价反而要高于当地水平。

比如河北秦皇岛某高端社区在北京曾盛极一时，每平25000价格高于当地7、8千的普通住宅数倍，而该社区位置却属于秦皇岛下辖县，周边无配套，距离市中心开车也需1小时。

海景房，是个大坑。

大部分沿海当地人对海景房并不热衷，不易出手。

看起来景色好，住起来并不一定舒服，气候、季节、空气湿润度并不适宜。

“概念”炒的很火热，房价也很不低，但性价比极低。

背靠自然旅游资源的是不是没有靠谱的?

当然也有靠谱的。

比如杭州。杭州西湖东岸，紧挨着市中心延安路，城市主干道凤起路。中心城区上城区、下城区，人流量大，区位优秀，房价也可观，6万以上，但是杭州的靠谱是建立在几百年的城市发展基础上的。即便靠谱，主城区仍然承受了较大的压力。

我们看杭州现在的城区规划，正在向东、向南发展。说白了是为缓解老城区的交通压力，常住人口转移，留下旅游资源给假期来玩的人而已。

所以，如果你是异地买房，又碰到了以旅游资源为噱头的中介，一定要谨慎再谨慎。

当然，以上的概念只是大多数情况下，实际过程中，城市的具体情况不同，也会有差异。

比如，有的城市高铁站就在市中心，有的城市可能就是依托旅游资源起来的。具体情况还需仔细判断。

楼市浮沉，乱象丛生，卖房的讲“概念”，大部分都是说给接盘侠听的。真正有价值的地方，从不靠“嘶吼”的概念。

标签： 概念好听 房子买回以后

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