市场上优质资产稀缺，房地产信托募集规模继续上升

2019-03-12 14:29:07来源：第一财经

2019年开年以来，市场上优质资产稀缺，房地产信托募集规模继续上升，占比将近达到60%。

第三方数据显示，3月4日～10日一周之间，房地产类信托的募集规模为80.08亿元，环比增长36.08%，占所有成立的集合信托产品金额的57.4%。而在2月份，房地产类信托募集规模在集合信托产品投资领域分布中占比为38%。

资深信托研究员袁吉伟称，从2017年以来，房地产一直是信托项目的重要投向，因为其他业务领域都面临不同的展业困难，诸如工商企业风险依然较高，信托公司风险偏好降低;基建投资领域受到地方债务治理和隐性债务风险处置影响，包括PPP业务操作规范，导致传统政信业务模式难以持续。

“在过去的多年中，房地产信托在信托产品投资领域占比基本上都是50%左右。到了2018年，监管趋严，房地产信托占比开始下滑下来，降至30%左右，但若算上暗地里的一些房地产通道业务，占比也达到40%左右。2019年一二月份以来，信托业监管有所松动，再加上当下资金链比较宽松，所以在短时期内占比达到60%也不是罕事。”中原地产首席分析师张大伟表示。

房地产信托占比逼近60%

用益信托网数据显示，2019年2月，投向房地产领域的信托产品募集规模占据首位，占比达到38%，环比增加5个百分点;其次是金融类信托规模占比37%，环比增加7个百分点;基础产业类信托规模占比为19%，环比减少6个百分点;工商企业类信托产品规模占比为4%，环比减少4个百分点。

到了3月份，投向房地产领域的信托产品募集规模占比进一步加大。数据显示，房地产类信托的募集规模80.08亿元，占比57.4%;金融类集合信托募集资金25.16亿元，占比18%;基础产业类集合信托募集资金19.04亿元，占比13.6%;工商企业类集合信托募集资金10.58亿元，占比8%。

“房地产类信托规模占比有所提升，原因在于货币宽松对房企的利好程度有限，房企对信托融资需求依旧强劲，房地产信托未来仍有一席之地。”用益金融信托研究院研究员喻智表示。

不过从收益率来看，则在下滑。2月房地产信托平均预期收益率为8.25%，环比减少0.08个百分点。一位第三方机构人士表示，2018年下半年以来，信托公司对房企融资的门槛有所提升，对房地产项目的要求更加严格，对手方一般是百强企业，小地产商基本不做，除非是一线城市。所以，与风险匹配的收益率也出现一些下降。

“目前信托公司并不缺资产，而是缺优质的资产。每个星期，不少信托公司都有几十个项目在排队，但考虑到风险的原因，大部分项目都被‘毙掉’。”上述人士表示。

袁吉伟称，目前看，房地产领域一直是信托公司深耕的领域，具有丰富的经验和风险把控能力，同时，房企也面临较大的融资需求，在前融、开发融资、存量资产盘活等领域都有合作空间。短期看，房地产领域将依然是信托公司可以持续深耕以及具有较高盈利贡献的业务领域。

“房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大。在境外融资潮中，占比最大的是房地产企业。从整体来看，在当下资金需求中房地产占40%。预计今年房地产信托的占比会保持在50%左右。”张大伟称。

张大伟表示，2019年房地产行业调控主线是“稳字当头”。中国经济政策是六稳：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。房地产行业政策是三稳：稳地价、稳房价、稳预期。“稳”是双向调节，今年房价升幅波动不会太大，降幅也同样如此。

京东数字科技副总裁、首席经济学家沈建光称，房地产政策仍会维持因城施策，局部微调，不会迎来大规模的放松周期。与以往不同的是，今年政府工作报告中房地产方面没有提棚改的量化目标，而过去三年都有提出，说明此前支持三四线城市房价上涨的棚改政策已经发生变化。同时，决策层还表态逐步推出房地产税，在此背景下，资产价格也预期不会大涨。

信托贷款收缩可能放缓

3月10日，央行网站发布2019年2月金融数据显示，前两个月社会融资规模增量累计为5.31万亿元，比上年同期多1.05万亿元。1月份信托贷款增加345亿元，2月信托贷款减少37亿元，前两个月信托贷款增加308亿元。

沈建光对记者表示，1、2月份由于叠加春节因素，经济数据存在一定扭曲，合并起来看，两个月整体资金面仍然较去年同期宽松，如果结合3月数据来看货币政策走势会更加清晰。“基于当前经济基本面分析，货币政策还将整体保持适度宽松，发挥逆周期调节作用。”

“据信托行业数据，估算2月信托贷款到期规模1634亿元，预计2月新发信托贷款1597亿元，同比减少12%;受月度基数和节日因素扰动，2月信托贷款略低于预期。从1～2月整体数据看，累计新发行信托贷款同比增4%，较2018年明显改善，监管放松和宽信用效果显现。”国泰君安一位非银分析师称。

袁吉伟表示，今年社融数据存在一定波动，与季节性因素有较大关系。从社融中的信托贷款看，1月明显增加，可能在于短期到期量降低等因素，而2月转为下降，也可能与春节工作日减少有一定关系。所以1~2月数据的情况可能尚不足以反映信托贷款的趋势性，3月份的数据可能更具代表性。

“不过，整体看，2019年，存量到期项目依然较多，在新增规模有限的情况下，信托贷款可能会依然维持负增长状态，但收缩水平可能较2018年稍微放缓。信托贷款只是信托融资的一部分，未来仍需要关注整体信托规模的走势，而不应仅仅关注信托贷款，整体信托规模的走势对于信托公司影响更大。”袁吉伟称。

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