2019年一季度的楼市动力依然不够强劲趋势或是走稳

2019-02-28 08:23:37来源：21世纪经济报道

多年以后，仍有个别机构或开发商遵循着“每逢节后必炒作”的营销思路。在房地产行业，“小阳春”和“金九银十”均是开发商重要的营销节点。尽管传统销售旺季已经多年不旺，但市场炒作依旧存在。

一个现象是，近来有关楼市“小阳春”的信息广泛传播，甚至有部分机构或个别开发商以传播房价上涨信息挑拨购房者的情绪。但21世纪经济报道记者多方调查求证，受传统季节性因素影响，楼市确实在筑底后略有回暖，但市场情绪也存在炒作因素被放大的现象。

二手房更能反映市场的实际冷暖。从安居客线上二手房挂牌价格来看，2018年上海二手房挂牌价格呈现一路下滑态势，一直到2019年1月达到了阶段性市场底部，2月的二手房价格略有抬头，因此市场回暖前的筑底已经基本达成，2019年一季度的市场热情有望提升，但房价的上行动力依然不够强劲，换言之，市场回暖并不足以达到真正的“小阳春”行情。

熟知房地产行业潜规则的中原地产首席分析师张大伟表示，“最近全国有不少项目宣布涨价，这是人为刺激市场。但从楼市过往历史来看，房地产行业每逢春节后一般都有一波市场炒作。从市场发展看，随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。”

某自媒体大V一则颇为挑动市场情绪的文章近期被广为流传。他称，市场又一波轮回到来。但目前来看，轮回还只是炒作和被挑逗的情绪。

三种方式求证：存在炒作

一股熟悉的炒作风正在楼市“小阳春”前四处飘荡。

近日，某房企北京某豪宅项目发布的涨价通知截图在网上流传。该截图称：新品开盘在即，开盘单价18万/㎡。为承接C3售价并为新品做价格支撑，自2019年04月01日起，D1、D3号楼剩余房源价格再次上涨15%(包括特价房源)，请全体营销人员周知，并由负责人通知相关渠道，避免因报价误差流失客户。

一些房产大V也在推动着市场情绪。比如，有大V称，“北京楼市2019年第6周周报，北京链家成交1442套，这个强度已经不小，买家蠢蠢欲动，成交犹豫。北京二手房住宅网签2286次，不算高，网签和市场慢半拍，网签上去，买房时机已过。下周成交会激增，成交价再次抬头。”

那么，楼市的真实状况究竟如何?21世纪经济报道记者通过电话采访、实地调研以及数据求证三种方式来验证楼市的真实情况。

位于北京市丰台南四环地铁新宫站南800米的泰禾金府大院，其在链家APP上标注开盘时间为2018年11月25日，均价为84000元/平方米。随即，21世纪经济报道记者以购房者身份通过链家平台联系了该楼盘售楼人员。对方回复称，楼盘的实际成交价格仅为74000元/平方米。且该工作人员对21世纪经济报道记者坦言，他对楼盘未来是否会涨价无法给出准确预测。价格与相关政策变动密切相关，如果政策松动，也许有涨价空间，如果政策继续收紧，则价格可能持续低迷。

并非只是北京。21世纪经济报道记者还调研了南京、深圳的部分新盘。他们普遍表示，楼盘价格已经数月未变。部分城市二手房价格甚至有下跌情况。对于楼市“小阳春”是否会涨价?他们表示，未收到涨价通知或无法给出准确回复。部分销售人员认为，房屋价格变化和政府相关政策、卖房人的实际情况与心态都有关系。

2月27日，为了解市场的真实动态，21世纪经济报道记者以购房者身份走访了北京市通州区部分二手门店以及新盘项目。记者实地调查发现，“链家”、“我爱我家(5.500,0.03,0.55%)”等中介门店的生意并不如网上流传的楼市“小阳春”来临那般引人注目。门店普遍冷清如常。

通州“链家澜花语岸店”门店内，只有两位中介人员坐守，店内十分安静。门店经理为21世纪经济报道记者详细地介绍了各式房源。该门店经理对21世纪经济报道记者表示，去年年底至今，通州区的二手房价格微涨，“涨幅不大，一套小单间总价贵了几万左右”。问及楼市小阳春情况时，该销售经理态度平和，回答也同样保守，“猛涨的可能性不大”。其他中介门店谈及“小阳春”会否有回暖迹象，中介们普遍表示，成交量有所上升，但没人可以提供具体上升数据。

除了探访二手房市场，记者还实地走访了“新潮嘉园二期”新盘项目。目前该楼盘在链家平台上给出的价格是58500元/平方米，有65平方米和85平方米两种户型。

在21世纪经济报道记者与楼盘销售交流的十五分钟内，一名男性销售耐心解释了近期楼盘特价房活动。对方表示，小区规模偏小，目前有三十余套待售，价格从年底至今基本没变。其中十套参与特价房活动，甚至可以以约54000元/平方米的价格贷款买入，若全款购房则可以拿到每平方米52000元左右的价格。据介绍，该促销活动本应在去年到期，但开发商将活动的截止时间延期至今。“可能因为去年做活动的特价房并没有销完”，该销售表示。

这位销售人员告诉21世纪经济报道记者，该楼盘的成交量在年后有所上升，由年前的每周售出一套增加到每周两三套，购房者都是刚需自住，没有趁行情见好出手的投资客。对于楼市小阳春，对方的看法是，提价空间不大。“开发商最多取消促销活动恢复原价。”

一名链家销售人员坦言，每年三月楼市都有“小阳春”现象，价格涨幅情况主要还是受政策影响，但实际上，最近的购房电话咨询量与年前相比无太大变化。

数据：楼市依旧凉凉

数据更真实。

21世纪经济报道记者还在链家平台上选取了部分楼盘，对其一段期间内的成交价格进行比对，以此观察“小阳春”是否存在出现的可能。

位于北京市1号线苹果园站附近的“海特花园小区”。数据显示，2018年11月至今，该小区共计成交面积为50-70平方米的同类型(2室1厅)房屋9套。2019年2月12日，该小区最新成交均价为49756元/平方米，这与2018年年底4套47068-53144元/平方米不等的成交均价相比，价格无太大变化。

通州新华大街的“北京ONE”小区数据显示，2018年至2019年，该小区共计成交面积为90-110平方米的同类型(2室1厅)房屋共计5套。2018年，该小区成交的4套房子均价39000-41000元/平方米。2019年，该小区最新的成交日期为1月17日，其均价显示为38812元/平方米，相比2018年价格甚至有小幅度下降。

21世纪经济报道记者还检索“华业东方玫瑰”小区，该小区最新一套房源成交于2019年1月25日，均价为51753 元/平方米，相比2018年同期成交均价的47839元/平方米有所上升，但涨幅仍处于平稳区间内。

除了个案，基本面的数据尚未看到市场回暖。易居研究院副院长杨红旭表示，春节前后一两个月内，少数城市出现二手房成交率活跃现象，人们对市场的预期有所转暖，但现在大部分地区的二手房量价都在下行，新房成交也比较清淡，只有少数个别楼盘受限价因素销售状况不错，其他均在下滑。

不过，从安居客提供的基本面数据来看，楼市购房情绪的确有回暖迹象。

从安居客线上用户找房热度指数的变化来看，2019年2月环比1月出现明显上涨，全国的环比上涨幅度达到18%，其中三四线城市上升的热度达22.6%，一二线城市分别上涨14.1% 和13.5%。一线城市中上海上涨最高达到19.7%，北京最低达到7.3%。

市场成交方面，一线城市一二月份的成交量也并未出现明显下滑。以上海为例，2019年1月份商品房成交量并未受春节因素影响出现明显下滑，成交套数4399套，高于2018年四季度的平均水平，房价受供应结构影响出现一定程度下滑，达到57000元/平方米左右，反映出市场的需求度保持了一定张力，并且随着节后置业需求的回升，市场回暖动力有一定提升。

杨红旭认为，部分城市对于限购等政策的松动以及货币放松等因素，导致人们对市场预期可能出现变化。另外，每年春节前后，购房者都认为春季楼市会有一波行情，但这是惯性思维。楼市只是被压抑太久出现一波反弹而已。目前尚未看到真正的行情出现。

行业排名前十的某房企高管表示，目前，楼市还不能称之为小阳春。从中国指数研究院数据来看，已有成交量数据的城市104个，总体成交量下降12.5%。

从房价走势来看，有房价数据的城市95个，其中下降的仅有13个，降幅超过20%的仅有2个，房价上涨虽然较多，但整体房价上涨不多。国家统计局数据显示，房价同比去年1月，70个大中城市房价涨幅两位数的有43个，超过20%的仅有4个，最高23.5%。

趋势：或是走稳

58安居客首席分析师张波认为，本轮市场用小阳春了形容并不是恰如其分。首先，2月相比于1月在成交量和用户找房热度都有不同程度提升，但是1月作为农历年前的传统淡季，加之2019年春节相比2018年提前小半月都会对1月楼市带来波动性变化。

其次，由于房企对于2019年市场预期依然持有一定谨慎度，加快开盘节奏和去化速度在很多项目上体现，这在一定程度上加速了市场节后的回温速度，同时部分房企偿债压力之下，积极在预售回款上争取主动性，也同步拉动了回温。

张波认为，本轮楼市的最大趋势就是全国走稳，期待小阳春之后全国普涨并不现实，各城市之间的差异依然存在，一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面，但成交量同比2018将近一步减少。二线城市则呈现出地区性差异，热点城市降温还将在上半年持续，但降温已趋缓。三四线城市的分化将更为明显，受“去库存”接近尾声，棚改政策调整影响，部分城市的降温幅度或更为明显。

“楼市已经进入横盘时代，未来将在不穿透上限、不突破下限的区间内小幅波动。从政策角度看，楼市需要稳定。在去年市场出现下行趋势之际，一些城市微调政策是符合我们的预判的。市场将在政策微调中逐步回温，但不是回暖，我们再也回不到过去火热的盛夏了，我们也不会再看到大力度的楼市强刺激了，透支的市场也需要时间修复。回温将在今年二季度或三季度，一方面得益于政府维稳楼市的举措，另一方面受益于房企保业绩的努力。今年的总体成交量会略有下降，但成交额可能不会低于去年。”上述房企高管人士分析。

责任编辑：李锋

本报记者祁三连实习生陈惠范孜恒

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