美加澳新楼市换入低速挡东南亚机遇与风险并存

2018-12-15 13:39:34来源：21世纪经济报道

过去五年来，若你在全球主要城市持有一套房产，那大概率跑赢美股以外的全球多数股指。

瑞银不久前发布的全球房地产泡沫指数报告显示，过去五年，全球主要城市房价平均增长35%，尤其是旧金山、慕尼黑和温哥华，房价更是增长了50%。与此同时，道指五年以来涨幅约为62%，标普500指数为48%，纳指为75%，香港恒生指数为12%，欧洲斯托克50指数为9%，日经225指数为41%，上证综指为19%。

“五年以来，自有住房看来是一项不错的投资，全球最重要的几个金融中心总回报中位数是年均10%，包括估算的租金回报和房价上涨带来的账面收益。所以，这些 ‘金砖块’跑赢了股票。”报告写道。

此前国际货币基金组织(IMF)公布的数据表明，全球实际房价指数已恢复到金融危机前水平。但伴随多年持续高速增长而来的，是巨大风险。瑞银报告指出，香港房地产泡沫风险最大，慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦紧随其后。多个上榜城市是近年来中国买家海外房产配置的热门目的地，随着房价持续上涨，其中不少推出了限制外国人购房的措施。

房价高涨多国限“外卖”

据海外房产平台居外网统计，过去三年来，加拿大最大两个省份、澳大利亚8个州中的6个州及澳大利亚政府推出了针对外国人的购房新税种及限购举措。

自2016年上半年起，澳大利亚当地银行陆续收紧外国人购房贷款政策，海外收入的购房者几乎无法在当地银行获得贷款。维多利亚州、新南威尔士州2016年上调了针对海外购房者的印花税，昆士兰州去年10月推出了针对海外购房者的转让税，联邦政府也推出了一些针对非澳居民的调控政策。

饱受中国买家青睐的加拿大也“不甘落后”，尤其是多伦多和温哥华。早在2016年8月，温哥华所属的不列颠哥伦比亚省便对大温哥华地区的外国购房者开征15%附加税，今年2月下旬更上调至20%;2017年4月，多伦多所属的安大略省在部分地区推出对外国购房者征收15%转让税等政策。

更新的消息来自新西兰。8月中旬，该国正式通过禁止外国人购买二手房法案，10月22日起正式生效。

这些市场均希望通过抑制海外需求来调控过热的楼市。新西兰政府通过外国人二手房购买禁令时，新西兰财政部副部长David Parker就表示，新法将使新西兰楼市回归为本土市场，而非国际市场。

“最早推出外国人购房印花税的是新加坡和香港，接着是加拿大的温哥华，之后多伦多也推出类似政策。大洋洲的澳大利亚和新西兰后来也推出了针对外国人置业的限购政策，基本都从印花税着手，澳大利亚还叫停了对非本土收入的贷款，这个在后期产生的影响最大。” 12月14日，第一太平戴维斯中国国际地产董事周玉对21世纪经济报道记者表示，“这些市场历来深受中国投资者青睐，印花税政策出台后，打击效果是很明显，对单纯抱投资动机的人来说，成本上升，积极性下降。”

房地产数据分析公司CoreLogic于12月初公布的数据显示，悉尼房价去年7月见顶，之后开始下跌，截至11月已较去年7月峰值下跌9.5%。

“目前看来，这些政策的确起到了预期效果，即打击一些纯投资客，另一方面也对当地楼市造成了影响，比如澳大利亚这两年当地市场行情清淡，新西兰也有类似情况。不过，温哥华和多伦多因为本地华人市场需求旺盛，影响不大。纯投资的人已经不考虑这些推出高印花的市场，被‘吓退’的投资者会 ‘转战’美国和英国。”周玉说。

但也有人质疑打压外国需求的做法“治标不治本”，认为房价暴涨源于金融危机以来的全球大规模货币宽松政策。

“除新加坡以外，过去三年间推出外国人限购措施的案例既不明智又无效果，外国人在这些市场起到重要作用，但绝对不是问题的根源。房价持续大涨应归因于历史低位的利率和宽松的抵押按揭贷款标准。” 12月13日，居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道记者表示。

瑞银报告指出，政客可以采取很多措施打压房价，但对一些受情绪主导或受外国资金流影响较大的市场，新限制会带来较大风险，尤其房价见顶之时实施限制，可能导致价格过度下跌;此外，较低的可负担性也会影响一些城市的长期增长潜力，投资者会重估未来的资本回报。“对于投资海外房产的人来说，真正的大风险是一些目的地推出高额印花税，另一个是调整银行贷款政策。”周玉说。

美国房价增速放缓

回首2007-2008年，全球多个市场房价崩塌，拉开金融危机大幕。不过，当年正处于金融危机中心的美国楼市，近几年来经历了快速增长，房价已恢复到10年前水平，但越来越多声音表示，2019年美国楼市将开始降温。

诺贝尔经济学奖得主罗伯特·希勒在12月7日发表的专栏文章中说，美国正处于现代史上第三大房地产繁荣中，“2012年2月以来，美国房价从金融危机中走出，触底反弹。根据标普/Case-Shiller房价指数，截至9月，房价较2012年上涨了53%，2012年售价20万美元的房子如今涨到了30万美元。即使去除通胀因素，实际房价也增长了40%。就名义房价而言，已较危机前的2006年峰值高了11%，就实际房价而言，也已几乎恢复。”

但美国房价已显出增速放缓迹象。11月末公布的标普/Case-Shiller房价指数显示，今年9月，美国房价增速放缓至5.5%，为去年1月以来最低水平;截至9月增速已连续放缓7个月，一大原因是按揭贷款利率持续上涨。

高盛11月下旬发布的一份研报称，2014-2017年美国房价增速由4%增至7%。但今年下半年以来，楼市似乎转入低速挡位，未来三年增速预计会放缓至3%-4%。原因有三：首先，2017年以来，美国按揭利率已上升了100个基点;其次，2012年以来美国房价增速超过了租金和收入的增速;最后，2017年落地的美国税改措施给楼市带来了一些不确定性。

“2018年美国市场的销售出现了明显下跌，我们预计2019年将继续下跌，较2018年的水平减少5%-10%。” 12月12日，美国最大的房地产数据平台Zillow经济研究主管Aaron Terrazas对21世纪经济报道表示，“我们预计房价增速2019年会开始放缓，但鉴于就业充分、工资持续增长，增速会稳定在历史常态之上。”

有分析指出，美国房价增速放缓不会引发下一场危机，因为当初的危险“配方”在危机发生后遭到了严格限制。

“2008年金融危机时两大‘致命’因素，即高杠杆和过剩库存，目前没有积聚起系统性风险。借贷标准依然严苛，周期内的房产开发也受到高度限制。总体而言，美国楼市最大风险在于供给持续性的不足，这导致一些市场的房价可负担性越来越低，需求进而放缓。” Terrazas说，“过去十年，供给总是跟不上需求，房价超越收入。如果建造成本居高不下，建筑限制保持严苛，没办法有效调节供给，将意味着需求端被迫调整，进而导致房价增速放缓。”

美国一直是中国人海外购房的主要目的地之一。据全美经纪人协会(NAR)统计，2015年以来，中国一直保持着美国房产第一大买家地位。不过，有迹象显示，中国买家在美国市场的活动有所放缓。

“我们观察到，2018年中国买家在美国市场的活跃度下降，我们预计2019年会继续放缓。一方面，备受中国买家青睐的一些市场的资产价格已经高企;另一方面，对中国买家来说，不管是就业还是高等教育政策都出现了收紧迹象，而这本来是他们购房的主要动机。”Terrazas说。

其他美国房产经纪人也向21世纪经济报道记者表达了类似看法。

“我从2015年开始接触面对中国人的房产经纪业务，2016年正式从事这一行，累计收到1500多个购买意向。有些人4天就决定买房了，有的人花了两年时间才下决定，现在我通过微信，依然和这1000多人保持联系。”美国荣富地产(Long and Foster)亚太区总监陈宏明12月8日对21世纪经济报道表示，“中国客户主要分为投资客、移民、留学生，还有工作的人，其中留学生占到6成左右。近几年，中国投资者到美国买地和买农场的趋势有所增加，比如花12万美元买一块沼泽地，或者买了农场屯着的，有一些可能是炫耀性消费。今年以来，人民币汇率波动，询问的人增加了，但成交量变少了，金额也降低了，我认为这其中有外汇管制因素，也有宏观政治因素。有些经纪人认为接下来一段时间业务会进入平淡期。”

东南亚机遇与风险并存

随着一些传统发达市场陆续推出外国人限购措施，加上利率水平逐渐正常化、周期见顶，中国买家开始“转战”新兴市场。

陈宏明对记者表示，最近他到上海参加了一个海外豪宅展，这并非他首次参加该展会，但“今年的感受是东南亚和中东的参展商明显变多。”

居外网提供的数据显示，从今年上半年该平台的询盘量看，泰国占据榜首，马来西亚和越南也不乏人探问。

“东南亚确实日益受到投资者欢迎。以泰国为例，三四年前无人问津，但现在非常火爆，越南也是。” 周玉说，“与成熟的欧美市场相比，东南亚确实是颇具潜力的高增长市场，但我认为东南亚一些市场的政策透明度、法律健全度较欠缺，当地租赁市场也并不成熟。机会是有的，但同时风险较高，需要谨慎考虑。”

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