传美国写字楼二房东企业WeWork公司暂停在中国的扩张计划

2019-10-17 10:07:59来源：腾讯科技

据国外媒体报道，在推迟首次公开募股和联合创始人亚当·诺依曼辞去首席执行官职务后，美国写字楼二房东企业WeWork公司暂停了在中国的扩张计划。

据权威外媒周三引述知情人士透露，2020年，WeWork在中国将继续开放新的办公场所，但是2021年的扩张计划已经停止。

最近，WeWork一直在努力减轻投资者对公司治理和商业模式可持续性的担忧，此次停止中国市场扩张是最新的挫折。暂停扩张计划也给了该公司规模较小的竞争对手一个机会，在这个即将成为全球最大共享办公市场的地区扩大他们的足迹。

WeWork母公司We公司的招股说明书中173次提到中国，中国一直是WeWork的业务增长中心。自2017年在中国成立分支机构以来，这家初创公司通过其合资企业“ChinaCo公司”，在12个城市的125栋建筑中开设了WeWork办公场所。

中国占WeWork总办公场所数量的15%。相关文件显示，2018年WeWork公司的大中华区收入为9953万美元，排在美国和英国之后排名第三。

但随着经济环境变化，共享办公市场的竞争加剧，WeWork快速扩张开始产生一些变化。

WeWork中国公司支付昂贵的租金，在主要城市的黄金地段获得办公物业。知情人士对外媒表示，该公司需要达到至少65%的平均入住率才能实现收支平衡，但在一些较新的建筑中，比如中国硅谷深圳的建筑，WeWork只有30%至50%的办公空间被填满。

WeWork拒绝对其中国战略发表评论。

中国正在成为最大的共享办公市场，根据相关机构的报告，中国2018年底的共享办公总运营面积约为1551万平方米，作为对比，2016年的共享办公总面积还只有344万平方米。中国一流的共享办公服务商包括优客工场、WeWork 中国、纳什空间和氪空间。

据报道，WeWork在中国的价格似乎不如当地的一些竞争对手有竞争力，对手们提供的价格要低得多。

共享办公的运营商通常提供不同种类的会员产品，比如共用办公桌、专用办公桌、私人办公室、办公套房和定制办公场所。

共享办公桌的会员可以使用共享工作空间和移动座位。专用办公桌会员有他们自己的办公桌，他们可以把自己的东西放在那里。私人办公室和办公室套房更贵，一些小型创业公司为他们的团队租用套房。定制通常是针对企业客户的，他们可能有500多名员工。

根据WeWork中国网站的数据，在深圳福田商业区，WeWork提供每月约314美元的办公桌、429美元的专用办公桌和一间双人私人办公室，价格为1457美元。

根据Bee+网站，在同一个地区，中国共享办公服务商Bee+将共享办公桌的价格定为每月大约84美元，专用桌子的价格为257美元，四人专用办公室的价格为1400美元。

尽管WeWork提供更优质的产品，但更便宜的替代产品对现金短缺的客户更有吸引力。据知情人士透露，竞争对手的低价在谈判中对WeWork中国不利，促使该公司更加注重为企业客户定制办公室。

一些初创企业已经看到WeWork快速烧掉现金，并调整了策略。

氪空间成立于2016年，总部设在北京，据报道，由于财务问题，该公司关闭了一些办公场所，并放弃了在香港租赁物业的初步协议。但据相关房地产媒体称，今年早些时候，氪空间成功地从IDG资本、Gopher资产管理公司和湖北逸星资本公司筹集到1.45亿美元。

“在最初的两年里，我们和WeWork很相似，我们从房东那里租下空间，成为我们客户的合作办公空间。但在去年第四季度，我们认为商业模式对现金流和资金要求过高，同时也有太大的财务风险，”氪空间创始人兼董事长刘成城告诉外媒称。“尤其是现在我们已经看到了WeWork发生的事情，我们认为我们及时做出了调整。”

这位高管表示，他的公司把重点更多地转移到在全国设有办事处的企业客户上。氪空间帮助客户找到理想的位置并设计他们的办公室，但客户直接向房东租房，这有助于氪空间保持正现金流。该公司还根据客户的需求开放合作办公空间。

刘成城还表示，他的另一个业务是中国科技新闻网站36氪，该网站本月在美国纳斯达克股市上市。

“我们非常熟悉中国初创企业和科技公司的领导人，”刘成城。“当我们的团队去杭州两三天时，我们可以安排与10家独角兽公司的首席执行官会面。”

刘成城表示，他的商业模式是客户驱动的，这意味着如果几个客户想在某个位置设立办公室，他将开设一个新的办公场所。他表示，WeWork中国公司的扩张“更多是由中央商务区驱动的”，这意味着该公司不断在中央商务区签署新的物业租约，以吸引公司客户。

他表示:“现在并不是没有企业在黄金地段租房子住，只是受中央商务区驱动会带来更多的金融风险，这意味着该公司需要大量资金才能维持。”

据英国媒体周二报道，WeWork公司预计最早将在本周解雇至少2000名员工，约占公司员工数量的13%。

长期关注WeWork公司的的高级分析师巴里·奥克斯福德(Barry Oxford)表示，该公司的积极扩张雄心勃勃，但缺乏清晰的愿景。

“诺依曼想要统治世界，”这位分析师对媒体表示，“他的行动非常激进，这导致了巨大的负现金流。这是投资者的批评焦点之一。WeWork盈利的明确途径在哪里?这还不太清楚。不仅在我心中，在其他投资者心中也是如此。”"

诺依曼的巨额借款和一长串可疑交易让他成为投资者越来越多担忧的焦点，这当中包括WeWork的主要支持者软银集团。

WeWork的积极扩张创造了巨大的收入，但也带来了巨大的亏损。根据该公司的招股说明书，尽管与2016年相比，公司2018年的收入翻了两番，达到18.2亿美元，但2018年的亏损也增加到了16.1亿美元。

奥克斯福德将WeWork的商业模式描述为“期限错配的典型例子”，即公司受长期负债约束，但只依赖短期收入。当经济不景气时，小企业主可以很容易地求助于更便宜的办公空间提供商或在家工作来省钱，但WeWork仍然背负着长期租赁协议的负担。

这位分析师表示:“当经济好的时候，像WeWork这样的企业能够如鱼得水，你可以看到它运转得非常好。但当经济放缓时，他们遭遇了逆风，面对收入快速减少，他们无法快速削减债务。”

根据WeWork发言人的说法，最近一段时间，WeWork的管理团队和金融顾问已经与大约60个融资来源举行了会议。如果没有首次公开募股，尚不清楚中国市场的扩张何时会重新提上日程。

虽然比WeWork的办公场地规模小得多，但刘成城对氪空间的前景充满乐观和信心。

刘成城表示:“我们现在的战略不同于WeWork，所以我们不再真正把WeWork视为竞争对手，尤其是在最近的新情况之后。但如果WeWork有一天关闭了一些地方，我想如果这些建筑符合我们的需求，我们将接管WeWork的租约。”(腾讯科技审校/承曦)

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