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河西南鱼嘴润府二期，要来了？

2023-08-29 19:27:27来源：地产锐评  

拿地超6年的河西南鱼嘴“老地块”，终于要动了。

6月21日，南京规划和自然资源局公示了NO.2016G97项目F地块设计方案，拟建4栋住宅及商业配套，让沉寂了6年的地块重新亮相大众视野。


(相关资料图)

至8月24日，G97项目F地块先后4次申报，包括建筑方案、建筑许可、市政许可等。而建筑许可证的申领成功，预示着鱼嘴金融集聚区F地块，即将登场。

如果单说F地块比较陌生，那么提到河西南约498.8米摩天地标大楼、鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府，大家肯定熟悉。而这些都和F地块一样，是鱼嘴金融集聚区2016G97项目的一部分。

前有鱼嘴金茂悦、后有华润置地鱼嘴润府，G97项目F地块既值得期待，又令人“担忧”。

首先是产品上。F地块由华润操盘，和收官精装均价4.77万/㎡、中签率10.25%的鱼嘴润府同根同源，F地块这4栋住宅是否会在此基础上升级更迭，令人期待。

其次市场竞争上。河西南目前至少有10盘在售/待上市（含尾盘），供货充足，但房源流速逐渐下降，甚至有楼盘开盘10个月去化不到4成。

而F地块作为商住混合，相对来说居住环境不够纯粹。当下市场行情，想要杀出一条血路并不容易。

但不管如何，F地块对于南京买房人来说，是多了个置业选项，称得上是个好消息了。

01

鱼嘴润府二期要来了？

我们先来看F地块的规划。

G97项目F地块为商住混合用地，总建筑面积约8.56万㎡，将拟建4栋32F住宅、1栋6F商业和部分2F的沿街商铺。地块不大但业态丰富，未来业主小范围内的日常生活非常便利。

从规划图上可以看到：

①、自带商业：4栋住宅层高均为32F，且均带有部分底商。西侧5#为6F高纯商业楼，其中，西南两侧均配备层高为2F的商业，将楼栋联接起来。

②、外立面辨识度极高：大面积玻璃+金属线条，建筑整体流畅且极具现代感，全封闭阳台、无连廊，颇具质感。

位置上，F地块东侧紧靠鱼嘴金茂悦、鱼嘴润府，与之为邻的还有深业南湾上府、河西南部小学（在建中）；附近有地铁2号线鱼嘴站，江东南路可快速通达河西中、软件谷等主城区域；

另外，南京网红地标——鱼嘴湿地公园就在不远处，相对来说，周边生活条件较为完善。

按照最初规划，G97地块的G、F由华润置地操盘。其中G地块为纯宅地，也就是鱼嘴润府，于去年6月份收官，主力户型约100-166㎡，收官均价约4.77万/㎡。

同样是华润置地操盘，也同样是鱼嘴金融聚集区的一部分，在已有珠玉在前的情况下，F地块的这4栋住宅，在群层定位、产品设计等方面，或将再次迭代升级，以匹配当下市场需求。

值得一提的是，在百度地图上，F地块已标注为“鱼嘴润府二期”。

02

F地块有“背景”很强

2017年2月，河西南G97地块被金茂以总价72.6亿元拿下，并与华润置地、平安不动产联合开发。预计总投资约190亿，规划商办、商住、住宅等多种业态，同时还将打造高约498.8米的摩天大楼。

此前不少爆料称，这里未来将引进三家及以上银行金融机构省级总部、证券金融机构省级总部、保险金融机构省级总部，成为集办公、文化娱乐等功能复合的城市新地标。

G97地块总占地面积约16万平方米，总建设体量约86万平方米，分为13个分区开发（含内部道路及地下通道），其中ABC为商办用地、DF是商住用地、GHI为住宅用地。

5幅涉宅用地中，H、I为鱼嘴金茂悦，2019年4月首开，同年9月份收官；

G、F、D由华润置地操盘，G地块也就是鱼嘴润府，于2019年首开、2022年6月收官，目前已全部交付。

从无人机角度来看，虽然摩天大楼还需时间等待，金融聚集区还尚未成型，但鱼嘴片区的“空格”正在陆续被填满，周边商业、教育等配套也在同步跟进。

03

F地块光环与压力并存

既拥有高规格的地段支撑，又有强大的房企实力，让F地块自带光环。但综合当下市场情况来看，F地块上市后的光环和压力并存。

首先是产品迭代上需要更具辨识度。在南京新房市场上，河西南的“卷”一度出圈，大平层、科技房、带会所等吸睛元素层出不穷，以应对“产品为王”的市场。

既有枫璟雅园、建发缦云为代表的改善楼盘，大户型比例增加，装修标准（含升级包）从科技系统卷到国际品牌加持；

也有以中宁府、天琴华樟等为代表的高端楼盘，从户型尺度、精装配置到公区规划，都是更高层级的迭代。

F地块想要在层层包围中打出辨识度，并不容易。

其次是置业门槛上需要更多衡量。鱼嘴润府收官均价不到4.8万/㎡，起步户型为建面约100㎡，且无精装包。在周边多是均价5.2万-5.5万/㎡（含包）的对比下，“鸡腿盘”实锤，因而吸引了不少买房人报名。

可见置业门槛仍是多数买房人考虑的因素。

因此，F地块在改善产品的基础上，上市价格低于市场水平的可能性极低，但高于周边竞品的多少，将会是除产品之外，买房人关注的重点之一。

另外，当下的鱼嘴片区倒挂空间越来越小。

我们以姊妹盘鱼嘴润府、鱼嘴金茂悦为例。

目前，鱼嘴润府二手房挂牌均价约4.9万/㎡，近期成交价多在4.9万-5万/㎡左右；鱼嘴金茂悦则更低一些，挂牌均价约4.7万/㎡，近几个月的成交价多在4.8万/㎡左右。（数据来源链家）

除此之外，板块市场压力也比较大。当下的市场行情中，供应量充足的河西南，房源去化周期被进一步拉长。

F地块若要拿下一定的市场热度，就要在竞品中脱颖而出，因此最终的产品呈现，还是值得期待的。

值得一提的是，昨日（8.28），河西南青奥板块新挂一幅宅地，与伟星长江之歌仅一路之隔，豪宅属性拉满，将于9月27日开拍。

河西南的新房选项，越来越多了。

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