在明拆迁律师—棚户区改造不是老旧小区的唯一出路

2019-10-12 16:28:19来源:项城网  

导读:棚户区改造这一实施十余年的重大民生工程已经十分成熟,不少生活在老旧小区的居民朋友希望赶上棚改。的确,棚改能改善生活条件、提高...

导读:棚户区改造这一实施十余年的重大民生工程已经十分成熟,不少生活在老旧小区的居民朋友希望赶上棚改。的确,棚改能改善生活条件、提高生活质量,让大家住上新房。不过,棚改并不是老旧小区的唯一选择。今年6月的国务院常务会议已经释放出新的信号,将在全国推进老旧小区改造。这一新鲜事物,它相较于棚改有何特点?它真的如同部分居民所说,相比棚改效果相差甚远吗?本文,在明律师就带你看一看,老旧小区改造的模式与内容。

【与棚改不同的老旧小区改造,这些特点或许并非弊端】

特点一:改造范围与改造对象更为明确

根据住建部的调研和试点,城镇老旧小区是指,建造时间比较长,市政配套设施老化,公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。

均被定位为重大民生工程,相较于棚户区改造,老旧小区改造的范围与对象更加明确,它将直接惠及城镇老旧小区居民这一群体。

以往,棚户区改造的范围则更为宽泛,包括城市、煤矿采空区、国有林场等区域,后来干脆牵涉了农村集体土地上房屋,成为了一个泛化的概念。

特点二:不具有强制性,居民的改造意愿及需求迫切程度很重要

以往,绝大多数棚户区改造项目都需要拆除原有房屋,并原地回迁安置或异地安置居民。这就需要市、县级人民政府依照国家法律及地方有关政策实施房屋征收,带有明显的强制性。

而老旧小区改造则充分体现自主、自愿。根据国务院常务会议精神以及住建部《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,老旧小区改造应按“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”原则开展。政府在其中的作用是引导、统筹、协调,广泛动员群众参与。能否启动改造,关键还看作为主体的居民业主。

居民们要积极向属地街道办事处、居民委员会反映当前面临的困难,说明对改造的迫切需求。居民中应当有人站出来帮助大家统计、汇总、提交必要的信息,动员大家就改造事项协商一致、形成高度共识。

没有了强制性,就看居民们能否为推动改造打下良好的前期基础和民意氛围。实践中,许多老旧小区居民“心不齐”,意见往往一大堆,但一到了要讨论召开业主大会,组建业主委员会时就都没人言语了。如此这般,改造难度自然可想而知。

特点三:居民必须逐渐惯支出成本、购买服务

在各地的老旧小区中,有相当一部分是由计划经济时代的公房构成,居民也大多是已经退休的老人。在他们的印象里,房子是国家和单位分给我的,哪里坏了国家和单位得免费修,小区里有了事居委会和街道的人就得管。

老街坊们抱有这样的想法,我们可以理解,但已经无法与今日的实际情况接轨。

专业的物业公司实施停车管理、设施维护、电器设备维修;引进养老照护机构为老人和行动不便人士提供日间照料,组织康乐活动;请装修公司购买设备材料加固楼体,加装电梯,改造电气管路……这些,都需要居民们共担成本、分摊费用。

前面我们已经提到,政府角色已经由主导变为引导。老旧小区改造不涉及行政征收,法律中也并未像以往的棚改项目那样,给政府设置支出征收补偿成本、提供安置房等责任义务。

所以,如果居民们不愿花钱购买服务,老旧小区改造仍然很难推得动。

了解过上述这些老旧小区改造与以往棚户改造的区别及特点,特别是听到要靠居民出钱购买服务这一点时,也许有人觉得“亏了”。其实,这些特点并不一定是弊端。

以往的一些棚户区改造案例中,总有被征收人对安置房屋不满意。要么是地理位置太远,周边发展滞后,要么是房屋朝向、结构不好,住得十分憋屈。安置房源有限,不可能保证十全十美。

老旧小区改造则不会出现这种尴尬局面。居民不用挪窝,熟悉的生活场景、惯的生活方式都能继续保持。采用什么模式,改造项目有哪些,都是根据居民经过投票、协商、登记所反映的意见决定的。自己能够参与其中,改造后自然也会感觉方便、顺心。

至于花钱购买服务,这和我们出门坐车买票,下馆子结账是一样,是很简单的道理。无需赘述,大家也能够理解。“谁受益、谁出资”,想让改造成果惠及到自己身上,需要大家转变思想、自我调整,告诉自己在这件事上“没有花钱的不是”。

【改造模式与项目繁多,适当选择并积极参与,照样提高生活质量】

目前,对于大部分居民朋友来说,老旧小区改造仍是新鲜事物,感觉摸不到头绪。改造模式是怎样的?改造项目都有什么内容?此前,住建部组织的老旧小区改造试点中,已经有一些成功案例,为我们提供了较为清晰的参考样本。

关于老旧小区改造内容,住建部将其总结归纳为三大类。

其一,保基本的配套设施。比如水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。还可加装垃圾分类设施、电梯,加建热力锅炉、修缮供暖设施。

其二,提升类的基础设施。包括公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。

其三,完善公共服务。在两前者的基础上,建设“完整社区”,完善基本公共服务和基本公共环境,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

大家在可以结合自己所在小区的情况,以及地方扶持政策,与其他居民和物业公司、居委会、街道办共同策划敲定详细改造内容,申请实施改造。

关于改造模式,我们来看看实践中的成功案例。

湖北省黄冈市黄州区启动老旧小区改造后,确定了260个老旧小区。这些老旧小区的改造模式和改造内容均不同。当地先开展大量走访工作征询意见,根据居民最迫切的需求确定改造方案,再促进全体居民达成一致意见、支持改造。

大地社区私搭乱建多,进出的道路被挤占得只有三四米宽,经常堵得一塌糊涂。于是,社区书记提出改造社区内道路、施划停车位。意见被采纳后,社区的老党员带头拆除违建,小区67户居民共拆除了2560平方米违建。小区250米长、9米宽的沥青路建成通车,腾出的3处空地规划了30个停车位。

牌楼湾小区则发放《小区改造入户征求意见表》,里面详细标明了需要改造的项目,哪些政府出资、哪些居民分摊,由居民自己选择是否同意。

总体原则是,小区范围内公共部分的改造费用由政府出资,建筑物本体的改造费用由居民自行承担,区财政适当补贴国家政策资金。在资金筹集分配问题上达成有效共识,小区的改造很快就启动了。

汽运小区是典型的单位自管公房社区,居民均为改制国企退休职工。由于经济条件有限,大家选择不找物业公司。居民投票选举,成立院落委员会、自治小组,按每平米0.3元收费,负责打扫庭院、设施维修、秩序维护、治安防范等。7名楼长负责监督落实情况。如今,楼道里没有堆积物了,灯也亮了,环境也干净整洁了。

此外,一些地方还在积极探索类似于老旧小区改造的历史文化街区“申请式修缮”项目。譬如菜西片区已启动的项目,由负责该片区城市更新的运营公司帮助修缮,改善平房直管公房住户的居住条件。

修缮费用需由住户自行支付,据前期测算,每平方米的修缮费用在5000至6000元。住户可以一次性地支付修缮费用,也可以通过月供的形式支付,最长还款时间20年。

在申请式修缮过程中若出现直管公房住户居住面积增加的情况,将以原房屋面积的1.2倍为界线。修缮改造后的房屋面积超出原居住面积1.2倍的部分,按市场价收取租金。未超出部分仍按之前签订的公房租赁协议支付房屋租金。

总之,在明律师想说的是,老旧小区改造、申请式修缮少了以往棚户区改造中法律规定的“条条框框”。它的改造模式和改造内容繁多,具体实施过程也不尽相同。大家要充分利用老旧小区改造中,居民意愿作主导、照顾居民需求、居民高度参与自治等特点。只要改造模式协商一致,改造内容选择适当,同样能提高生活质量。(谢天泽/文)

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